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新政之后,年初申请房贷更划算?小明的故事告诉你真相 _亚博国际彩票二维码

文章出处:亚博国际彩票二维码 人气:119发表时间:2019-09-25 12:52:51 作者:亚博国际彩票二维码

  昨天(8月25日),我们用小明的故事告诉你,房贷利率新政前后,到底有何变化。

  而对于大多数正在购房路上的小伙伴们,当前最大的纠结是——新政从10月8日起正式开始实施,如果需要办理房贷,到底是等待新政实施喝“头啖汤”还是赶在新政实施前赶紧办了。

  房贷利率新政10月8日实施,你觉得什么时候办理房贷更划算?10月8日之前10月8日之后无所谓,随缘提交

  今天,我们再用小明的故事告诉你,要不要赶在10月8日前把房贷办了?以及用什么方式申请房贷更划算?

  假设,小明还是昨天的小明——首套房,贷款200万,期限30年。我们如此分析:

  1.新政前后,房贷利率分别是多少?

  新政实施前后,说白了,就是房贷利率计算公式变了。

  10月8日之前签了房贷合同的,计算方式是:房贷利率=基准利率×折扣或上浮。

  10月8日之后签订房贷合同,计算方式是:房贷利率= LPR+各省人行决定的加点数+银行报的加点数。

  根据这一公式:

  10月8日前,小明房贷利率和月供是确定的。以目前广州的四大行能够获得房贷利率水平(普遍为基准利率上浮10%)。小明贷款利率是5.39%=基准利率4.9%*(1+10%)。小明选择等额本息方式,每个月的月供为: 11218元。

  10月8日之后,那就是谜了。为啥?因为在“房贷利率= LPR+各省人行决定的加点数+银行报的加点数”的公式中,等号右边的三个加数都是不确定的!

  LPR是不确定的。尽管目前公布了8月20日的LPR数据,但根据调整后的新报价方式,未来每个月调整一次,且此前没有可参考的历史数据!

  就算LPR接下来会降,房贷利率会不会下调也不好说,因为另外两个加数就更悬了——新政刚出来,政策配套目前还没完成,各地分别加点多少、银行加点多少,都没有答案。这两个数据,人行的数据会根据房地产调控政策来定,银行的加点则随行就市,想赚多少定多少。一旦加点超过54个基点,价格就扯平了。

  这就是说,新政前后,哪种方式更划算,小明目前是没有办法得到标准答案的。所以要决定到底是不是在10月8日前办理房贷实在太难了。

  不过根据南方+记者从各家银行打探回来的一手消息,或许亚博可以帮忙测算一下。因为房贷额度进入下半年以来逐月紧张,各家银行开始悄然提价挑客了,放款周期也越来越长。所从对于已经看好房子的小明来说,如果业主已经催急了,还是赶紧办了吧,免得夜长梦多,业主变卦,就得不偿失了。

  2.长期看,上半年办房贷可能更划算?

  不过,对于小明来说,要不要在10月8日前办理房贷,最难的还不是在于预测当下的房贷利率,而是站在30年的时间长河里预测LPR的报价情况,以及加点情况。同时,根据新政,小明在和银行签订贷款合同时,还要约定一个“定价周期”,选择一年或者几年重新定一次房贷利率,也可以选择合同期限内都不调整。

  天啊,签订房贷简直就成了一个技术活——如果小明可以顺利预测未来30年宏观的经济走势,就可以与银行精准判断重定价周期,华丽丽的避开高利率时期,一直恰好在低利率周期调整利率。

  比方如果小明判断5年一周期,当前利率较低,那小明可以和银行约定5年调整一次,那么每次都是较低利率,或者干脆选择终身不调整。

  或者小明认为当前是高利率周期,接下来还会降低,那么可以选择1年调整一次,这样子可以以后享受到较低利率。

  但,即便假设小明是个经济学家,恐怕也很难预测。毕竟30年的事情,谁知道呢?

  不过,按揭中介机构大源按揭总经理郑大源给小明提供了一个思路:我们不能判断30年的宏观经济,但预测一年的房贷利率走势,还是有规律的嘛!

  那么一年什么时候LPR较低呢?根据过往银行贷款利率走势情况,利率一般上半年更低,下半年因额度紧张,价格也高。郑大源认为,在上半年申请房贷,即便每年调整一次,依然是上半年利率较低的时候在调整。而如果下半年申请相对利率较高,如果以后按年申请重定周期,永远都是较高LPR利率的时候调整利率,可能一辈子都会按照较高利率支付利息。

  新政之后,上半年办理房贷更加划算。你同意吗?同意不同意还是随缘吧提交

  办理房贷合同变成一个技术活了,你又悟出了哪些技巧,欢迎留言留下你的见解。

  【南方网全媒体记者】陈颖

  【策划】陈梅玉

  【校对】居伟强

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